ESTADOS UNIDOS.- Una familia puede pagar durante años su hipoteca, mantener su vivienda en buen estado y tener su nombre en la escritura. Aun así, una deuda relativamente pequeña con la asociación residencial de su comunidad puede llevarla ante un juez y poner la propiedad en riesgo de embargo.
El mecanismo opera en miles de urbanizaciones, condominios y barrios privados administrados por asociaciones de propietarios, conocidas como HOA. No son gobiernos locales, pero sus reglas pueden controlar el color de una fachada, la altura de una cerca, el estado del césped, el estacionamiento o las reformas permitidas.
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Al comprar una vivienda dentro de una comunidad de este tipo, el propietario suele quedar obligado a pertenecer a la asociación, pagar cuotas y respetar sus documentos internos. La escritura transfiere la propiedad. Los reglamentos establecen hasta dónde llega la libertad del dueño.
El fenómeno no es marginal. La Foundation for Community Association Research calcula que en 2025 existían unas 373.000 asociaciones comunitarias, con alrededor de 78,1 millones de residentes. Según la Oficina del Censo, 21,6 millones de hogares propietarios pagaron cuotas de condominio o HOA durante 2024.
La cuota mensual mediana fue de 135 dólares, aunque unos tres millones de hogares pagaron más de 500 dólares al mes.
Estas cuotas financian jardines, piscinas, recolección de basura, calles privadas, seguros, alumbrado y reparaciones. Para las asociaciones, cobrar a tiempo es indispensable. Cuando algunos propietarios dejan de pagar, el costo se distribuye entre los demás y las obras pueden quedar paralizadas.
El problema comienza cuando una deuda que parece manejable se transforma en un expediente judicial. Una cuota atrasada puede generar recargos, intereses, multas, gastos administrativos y honorarios legales. Después, la asociación puede registrar un gravamen sobre la vivienda.
En ciertos estados, ese gravamen puede terminar en un embargo hipotecario.
Miesha Ross descubrió esa posibilidad en Aurora, Colorado. Había negociado con el banco para resolver sus problemas hipotecarios y pensaba que su casa estaba protegida. Entonces un agente judicial llamó a su puerta con una notificación de embargo presentada por su HOA.
“No tenía idea de que una asociación pudiera embargarte la casa”, dijo Ross a ProPublica y Rocky Mountain PBS.
En el complejo Timbers, donde vivía, una investigación periodística identificó 41 procesos de ejecución contra 31 propietarios desde 2018. En otro caso, Mary Kunic enfrentó una sentencia de 5.311 dólares. Solo 480 correspondían a cuotas, recargos y gastos del gravamen. El resto incluía más de 1.800 dólares en costos legales y casi 3.000 en honorarios de abogados.
La asociación defendió sus prácticas. Aseguró que necesitaba recuperar el dinero para pagar reparaciones atrasadas, reemplazar tuberías, renovar estacionamientos y mantener las áreas comunes. También sostuvo que ofrecía planes de pago antes de recurrir a los tribunales.
La ley cambia radicalmente según el estado. En Carolina del Norte, una cuota impaga puede convertirse en gravamen después de 30 días y abrir la puerta a una ejecución cuando la deuda supera los 90 días, si se cumplen otros requisitos. Texas exige avisos formales y, por regla general, una orden judicial. Además, prohíbe ejecutar una vivienda cuando la deuda consiste únicamente en multas y honorarios relacionados con esas multas.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor advierte que las cuotas de una HOA normalmente se pagan aparte de la hipoteca. No abonarlas puede desencadenar cobros, gravámenes y, según las leyes estatales, la pérdida de la vivienda.
El riesgo está en que muchos compradores se concentran en la tasa hipotecaria, el tamaño de la cocina o la distancia al trabajo. Los documentos de la asociación suelen quedar al final de la carpeta de cierre, aunque pueden definir obligaciones durante décadas.
Una HOA puede proteger el valor de una comunidad y financiar servicios que de otro modo recaerían en el municipio. Pero también puede convertir una deuda menor en una batalla legal costosa.
En Estados Unidos, ser dueño de una casa no siempre significa tener control absoluto sobre ella. También significa conocer quién puede cobrarle, imponerle reglas y, en determinadas circunstancias, intentar venderla para recuperar una deuda.
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